Прошло полгода, как в России действуют новые правила получения выписок из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). С 1 марта персональные данные собственников недвижимости по умолчанию скрыты для посторонних. ФИО и дату рождения владельца показывают ограниченному кругу лиц, некоторым сотрудникам госорганов и нотариусам. Остальные могут получить информацию только с согласия самого владельца объекта или через нотариуса — при соблюдении определенных требований.
Соответствующее нотариальное действие называется «Удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН». По статистике Федеральной нотариальной палаты, в топ-10 регионов по количеству таких действий входит: Москва, Санкт-Петербург, Ростовская, Пензенская и Челябинская области, Дагестан, Московская и Нижегородская области, Татарстан и Калужская область.
Такая выписка от нотариуса может понадобиться, если вы хотите проверить, кому принадлежит квартира, дача, земля или помещение для бизнеса, которое вы покупаете. Защитить свои права на приватизацию, подать в суд на соседей, которые вас затопили, решить ряд других вопросов.
Обратиться к нотариусу за уточнением персональных данных владельца недвижимости можно как очно, посетив контору, так и онлайн, через личный кабинет на портале ФНП. Удаленный формат по данной услуге стал доступен в конце июля этого года. Люди, у которых есть усиленная квалифицированная электронная подпись, уже начали пользоваться этой возможностью. Документы от нотариусов они получают в электронном виде.
«Железобетонные» основания
С одной стороны, нотариус, в соответствии с законом, помогает защищать личные данные собственником недвижимого имущества от доступа и неправомерного использования третьими лицами. Посторонние граждане могут получить информацию только, если для этого есть веские и обоснованные причины. А также однозначные письменные доказательства, которые это подтверждают.
Важно помнить, что онлайн-формат облегчает процесс обращения, но не условия получения сведений. Заявителю также придется объяснить свой интерес и прикрепить к запросу подтверждающие документы.
Бывает, граждане пытаются схитрить или обращаются по ненадлежащему поводу. Так, например, к одному из московских нотариусов пришли люди, которые заявили, что у другого нотариуса открыто наследственное дело в отношении их родственника, а сами они — будущие наследники. И якобы тот нотариус требует у них заверенную выписку из ЕГРН. Попытку схитрить быстро раскрыли. Напомним, нотариус, который ведет наследственное дело, самостоятельно проверяет принадлежность недвижимости наследодателю. И вместе со свидетельством о праве на наследство выдает наследникам выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности.
Другой пример: к нотариусу из Красноярска обратился молодой человек, который хотел получить выписку на квартиру, принадлежащую, как он сам сказал, его деду. Мужчина объяснил, что пожилой родственник в силу возраста и алкогольных привычек не может рассуждать здраво. На него могли повлиять мошенники и убедить переписать на них имущество. Бдительный внук хотел удостовериться, что в графе «собственник» по-прежнему стоит имя законного владельца. Даже если предположить, что внук был реальным, и действовал из лучших побуждений, закон все равно не считает это надлежащим поводом для получения чужой личной информации из ЕГРН.
При этом у обеспокоенных родственников есть другой инструмент. Люди, чьи близкие ведут себя неадекватно, совершают странные поступки и рискуют попасть в руки аферистов, могут подать заявление в суд, чтобы ограничить их дееспособность. Недееспособный человек не может самостоятельно заключать сделки, а его законные представители могут запрашивать за него различные справки.
С другой стороны, нотариус обеспечивает заинтересованным гражданам возможность реализовать их конституционное право на защиту своих законных интересов. В том числе в судебном порядке.
Для взыскания долгов и компенсаций
По закону, одно из базовых оснований для получения из ЕГРН приватных данных собственников недвижимости — для защиты своих прав. Так, например, к нотариусам обращаются управляющие компании и ресурсоснабжающие организации. Они хотят узнать данные владельцев квартир, не привыкших вовремя платить по счетам, чтобы взыскать с них задолженность по жилищным и коммунальным услугам. Здесь доказательствами могут быть, допустим, ведомости показаний приборов учета, расчет задолженности, проект искового заявления, другое.
Запрашивать информацию по собственникам можно только в том случае, если долги у них уже образовались, а у компании есть намерение отстаивать свои права в суде. Некоторые УК пытались узнать данные всех жильцов в доме «на всякий случай», если проблема возникнет когда-нибудь в будущем. Такие запросы недопустимы. Компания должна представить документы, что она управляет домом, по определенной квартире есть долг, подготовлено исковое заявление и т. п. Эксперты отмечают, что у организаций также есть право обратиться в суд и подать заявление без указания персональных данных ответчиков-должников.
Законным основанием для получения чужих персональных данных может быть и взыскание убытков, например, из-за пожара или затопления квартиры соседями. И снова: «уважительный повод» нужно подтвердить документами.
Также закон предусматривает такие основания, как неисполнение договора о совершении работ или договора залога в отношении объекта недвижимости. Или, например, намерение заявителя обратиться в суд за защитой своего права на участие в приватизации и другое.
Для сделок с недвижимостью
Одно из оснований для получения сведений через нотариуса — сделки по отчуждению недвижимости. Именно для этого часто нужны выписки из ЕГРН. В таком случае доказательством может быть предварительный договор. Если покупатель и продавец обращаются к нотариусу за выпиской с совместным заявлением, то предварительный договор не нужен.
Часто возникают вопросы, что делать, если речь идет, например, об аренде недвижимости, что не входит в список законных оснований для запроса данных через нотариуса. Или, когда таких выписок нужно много. Это решается еще проще — собственники могут самостоятельно получать выписки со своими персональными данными и предоставлять их второй стороне. Или они могут направить в Росреестр заявление и установить в ЕГРН отметку о том, что третьи лица могут получать их персональные данные без всяких преград.
Если покупатель и продавец обратились к нотариусу не просто за выпиской, а за полноценным удостоверением сделки, оплачивать отдельно выписку не придется. Кроме того, стоит учитывать: при удостоверении факта наличия сведений в ЕГРН нотариус выдает заявителю свидетельство и выписку, в которой есть только фамилия, имя, отчество и дата рождения владельца недвижимости, а также дата возникновения права.
В выписке, которую нотариус получает для себя при совершении нотариальных действий, содержится гораздо больше информации. Там есть паспортные данные владельца недвижимости, основание возникновения права и другое. Кроме того, в арсенале нотариусов много других инструментов, которые в совокупности гарантируют максимальную правовую защиту.
Так, при удостоверении сделки нотариус проводит большой комплекс проверочных действий. Например, запрашивает данные из ЗАГС, видит, есть ли в семье брачный договор, проверяет не только паспорта всех участников, но и действительность доверенностей и другие документы. Также проверяет полномочия продавца, нет ли ареста или обременений на имуществе, например, ипотеки, не нарушены ли права третьих лиц, не является ли продавец банкротом или экстремистом. И другие аспекты, которые в последующем могут стать основанием для признания сделки недействительной.
Особенно важно, что нотариус подробно и наедине беседует с участниками договора. Выясняет их реальную волю, нет ли давления со стороны, все ли действия осознанны.
Еще одно преимущество нотариальной формы сделки — работа в режиме «одного окна». От сбора всех основных бумаг и справок до направления сведений в Росреестр для регистрации перехода права собственности за один рабочий день. При этом нотариус в силу закона несет полную имущественную ответственность за результат работы и за каждую свою ошибку платит реальными деньгами.
